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開(kāi)店的資金需求 |
開(kāi)店必須投入巨額資金，假使投資開(kāi)店失敗，其損失非常巨大，因此必須對(duì)資金需求進(jìn)行評(píng)估。主要考慮以下因素。
�。ㄒ唬┵u場(chǎng)規(guī)模是否適當(dāng)
賣場(chǎng)面積，基本上是以消費(fèi)者需求、店鋪操作、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境做依據(jù)，再配合商品組合計(jì)劃來(lái)規(guī)劃其營(yíng)業(yè)規(guī)模。
但是，專業(yè)食品超市，大都以每日購(gòu)買的顧客為對(duì)象，所以距離的因素遠(yuǎn)大于賣場(chǎng)規(guī)模要求，因而經(jīng)營(yíng)者應(yīng)將每日購(gòu)物顧客所住商圈內(nèi)的市場(chǎng)規(guī)模，設(shè)定為賣場(chǎng)規(guī)模。
另一方面，計(jì)劃店若只求穩(wěn)健，在實(shí)務(wù)實(shí)施上將會(huì)有些困難，因而最好采取七分穩(wěn)健、三分積極的方式，來(lái)研討賣場(chǎng)規(guī)模。
�。ǘ┓肿庥�(jì)劃
食品超市導(dǎo)入分租有兩個(gè)原因，一是使所擁有的商業(yè)設(shè)施多樣化，二是通過(guò)分租的租金收入，來(lái)降低損益平衡點(diǎn)。
其一，商業(yè)設(shè)施多樣化，一般超市均有300平方米以下的食品店，其目的在于廣泛地吸引顧客，據(jù)研究調(diào)查顯示，超市食品賣場(chǎng)以不超過(guò)300平方米，投資效率較佳。如欲再加上餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等業(yè)種分租，則可以擁有400—500平方米以上的店。
其二，在降低損益平衡點(diǎn)上，小型的專柜，其裝潢、設(shè)備等，大多由廠商自己承擔(dān)，不會(huì)增加超市的投資成本。此外，它也可用房租收入來(lái)抵扣房屋固定成本負(fù)擔(dān)。例如：直營(yíng)部門的回收比率假設(shè)為5%時(shí)，5萬(wàn)元房租就相當(dāng)于直營(yíng)部門100萬(wàn)元的銷售，直營(yíng)部門100萬(wàn)元營(yíng)業(yè)額中，80萬(wàn)元的銷貨成本，15萬(wàn)元的其他費(fèi)用，凈利5萬(wàn)元，也就是損益平衡點(diǎn)的銷售降低了100萬(wàn)元。
（三）實(shí)施資金計(jì)劃的模擬
（1） 根據(jù)商店概念、適當(dāng)賣場(chǎng)規(guī)模以及分租計(jì)劃，研究出直營(yíng)租金負(fù)擔(dān)與分租租金機(jī)器設(shè)備的投資構(gòu)成比。
（2） 預(yù)定地取得的成本，租金費(fèi)用。
（3） 初期設(shè)備計(jì)劃以第（1）（2）項(xiàng)為基礎(chǔ)，計(jì)算內(nèi)部裝潢、雜項(xiàng)設(shè)備、備品等費(fèi)用。
（4） 資金計(jì)劃設(shè)定如何取得調(diào)度資金。
（5）營(yíng)業(yè)額計(jì)劃以銷售額預(yù)估值為基礎(chǔ)，預(yù)估開(kāi)店后各年度的銷售額。參考要素包括戶數(shù)的成長(zhǎng)、物價(jià)上升、競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)、阻礙購(gòu)買行動(dòng)的原因出現(xiàn)等等。若計(jì)劃在有競(jìng)爭(zhēng)店的商圈開(kāi)店時(shí)，須使用和計(jì)劃店相同的順序，先在競(jìng)爭(zhēng)地區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店的影響，若有購(gòu)買行動(dòng)阻礙要素，則以計(jì)劃的營(yíng)業(yè)額預(yù)估資料為參考，預(yù)測(cè)影響結(jié)果。
�。�6） 收益計(jì)劃從現(xiàn)有的狀況、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，來(lái)推定各年度的毛利率、毛利額，有關(guān)分租收入也須按年度分別來(lái)設(shè)定。
�。�7） 經(jīng)費(fèi)計(jì)劃把銷售管理費(fèi)用項(xiàng)目，利用現(xiàn)有店資料，用年來(lái)設(shè)定。
�。ㄋ模╅L(zhǎng)期資金收支計(jì)劃
有關(guān)資金計(jì)劃中的經(jīng)常收支以及運(yùn)轉(zhuǎn)資金，須實(shí)施5年左右的估算。應(yīng)根據(jù)當(dāng)年損益的數(shù)字以及支付貸款、償還貸款期間等來(lái)做判斷。
假若收支計(jì)劃產(chǎn)生問(wèn)題而不能執(zhí)行時(shí)，應(yīng)控制部分可緊縮的項(xiàng)目費(fèi)用，例如：房地產(chǎn)取得成本、設(shè)備投資成本等，最后再利用緊縮時(shí)金額，再模擬一次，其結(jié)果若仍未符合理想，應(yīng)檢討是否修正賣場(chǎng)規(guī)模和分租計(jì)劃。
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